Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşümün resmî başlangıç noktasıdır. Bu rapor olmadan yıkım ruhsatı alınamaz, kira yardımına başvurulamaz ve kanunun getirdiği vergi ile harç muafiyetlerinden yararlanılamaz. Süreç teknik görünse de aşamaları bellidir; hangi adımda ne olduğunu bilmek, malikin elini güçlendirir.
Başvuruyu kim yapabilir?
En sık sorulan soru bu: “Komşularım istemiyor, ben tek başıma başvurabilir miyim?” Cevap evet. Bağımsız bölüm maliklerinden herhangi biri tek başına başvurabilir; diğer maliklerin onayı ya da imzası gerekmez. Kanuni temsilciler de malik adına başvuru yapabilir.
Kiracılar başvuru yapamaz. Kanun bu hakkı yalnızca yapı maliklerine tanımıştır. İdare de gerekli gördüğü yapılar için resen tespit yaptırabilir.
Tespit masrafı, talebi yapan malike aittir. İdare kendi kararıyla tespit yaptırırsa masraf maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir.
Tespiti kim yapar?
Tespit, yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılabilir. Üniversiteler ve lisans almış özel kuruluşlar bu kapsamdadır. Lisansı olmayan bir firmanın hazırladığı rapor işleme alınmaz.
Bir firmayla anlaşmadan önce lisans belgesini istemekte fayda var. Lisanslı kuruluş listesi Bakanlığın internet sitesinde yayımlanır.
Saha çalışmasında ne yapılır?
Lisanslı kuruluş binaya gelir ve taşıyıcı sistemi inceler. Bu aşama genellikle bir gün sürer ve bina kullanımdayken yapılabilir:
- Kolon ve perdelerden karot numunesi alınır; laboratuvarda basınç dayanımı ölçülür
- Donatı tespiti yapılır: demir çapı, aralığı ve pas payı özel cihazlarla belirlenir
- Kat planları ve taşıyıcı sistem rölövesi çıkarılır
- Zemin verileri mevcut etütlerden alınır ya da yeni sondaj yapılır
- Sıva altındaki elemanlar için sınırlı sayıda açım yapılır
Karot alımı taşıyıcı sisteme zarar vermez; alınan yerler daha sonra onarılır. Ancak dairede geçici bir toz ve gürültü olacağını komşulara önceden söylemek işi kolaylaştırır.
Değerlendirme ve rapor
Toplanan veriler, yürürlükteki Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar’a göre değerlendirilir. Binanın deprem yükleri altındaki performansı hesaplanır ve sonuç “riskli” ya da “riskli değil” olarak yazılır.
Rapor, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne sunulur. Müdürlük raporu inceler, uygun bulursa tapu müdürlüğüne bildirir. Tapu müdürlüğü kütüğe “riskli yapı” şerhi düşer ve durumu bütün maliklere tebliğ eder.
Tebligattan sonra işleyen süreler
Bütün yasal süreler, tebligatın size ulaştığı günden itibaren işlemeye başlar. Bu yüzden tebligatı aldığınız tarihi mutlaka not edin.
- 15 gün: Rapora itiraz etmek isteyen malikler, ilgili müdürlüğe dilekçeyle başvurur. İtirazı, üniversitelerden görevlendirilen üyelerin de bulunduğu bir teknik heyet inceler. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa idari itiraz hakkı kalmaz.
- 30 gün: İdari itirazdan bağımsız olarak, idare mahkemesinde iptal davası açma süresi. İtiraz başvurusu, dava açma süresini kendiliğinden durdurmaz.
- En az 60 gün: Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra idare, tahliye ve yıkım için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verir.
- 30 gün ek süre: Yıkım yapılmazsa idare ek süre tanır. Bu süre de dolarsa yıkım idarece yapılır ve masrafı hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.
İtiraz etmeli mi?
İtiraz, otomatik olarak “dönüşüme karşıyım” anlamına gelmez. Raporda teknik bir hata olduğunu düşünüyorsanız, örneğin karot noktalarının binayı temsil etmediğini ya da zemin verisinin yanlış kullanıldığını düşünüyorsanız itiraz yerinde olur.
Buna karşılık, sırf süreci geciktirmek için yapılan itirazlar çoğu zaman reddedilir ve maliklerin kira yardımı takvimini geriye atar. Karar vermeden önce raporu bağımsız bir inşaat mühendisine okutmak en sağlıklısıdır.
Sık yapılan hatalar
Tebligatı okumadan bir kenara koymak. Süreler tebligat tarihinden işler; zarfı açmamış olmanız süreyi durdurmaz.
Tüm maliklerin anlaşmasını beklemek. Tespit için çoğunluk gerekmez. Tespit ile paylaşım kararı iki ayrı aşamadır.
Lisanssız firmayla çalışmak. Rapor geçersiz olur, ödenen para geri gelmez.
Kira yardımı başvurusunu unutmak. Başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır ve bu süre de hak düşürücüdür.
Sonraki adım
Rapor kesinleştikten sonra sıra maliklerin kendi aralarında anlaşmasına gelir. 9 Kasım 2023’te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun’la çoğunluk şartı üçte ikiden salt çoğunluğa indirildi: arsa payının yarıdan fazlasına sahip maliklerin kararı yeterlidir.
Binanızın dönüşüme uygunluğunu konuşmak isterseniz ücretsiz ön değerlendirme için bize ulaşabilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye yerine geçmez.
